19
Dicembre
Accendere un mutuo in Italia
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Il mutuo ipotecario è il tipico contratto di finanziamento previsto dal nostro ordinamento e quasi sempre una delle parti contrattuali è costituita da una banca. Per ottenere un mutuo è sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede. Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione. Non è necessario, invece, avvalersi di un intermediario del credito (es. il mediatore creditizio o l’agente in attività finanziaria): nel caso ciò avvenga, i costi dell’operazione sono destinati a incrementarsi in relazione al compenso da riconoscere all’intermediario stesso, fissato talvolta in una percentuale della somma mutuata. Occorrono buon senso e prudenza nel richiedere un mutuo o comunque un finanziamento in genere. Il ricorso al credito è ormai frequente anche per l’acquisto di autoveicoli o di beni non durevoli, anche voluttuari. Inoltre il ricorso a strumenti di pagamento elettronici spesso non consente di valutare pienamente la pericolosa diminuzione dei propri risparmi. È necessario quindi essere pienamente consapevoli che l’accumularsi di rateazioni non adeguatamente ponderate al momento in cui si assumono gli impegni, potrebbe rendere insostenibili le rate periodiche rispetto alle effettive entrate familiari, finendo per causare difficoltà tali da determinare, in alcuni casi, veri e propri dissesti finanziari con conseguenze imprevedibili. A volte è più saggio rinunciare, limitare o rinviare un acquisto. Un buon consiglio, lo scambio di opinioni con una persona esperta può aiutare a non perdere la serenità per il futuro. Nelle pratiche di mutuo ipotecario è rilevante il ruolo del notaio. Il suo intervento è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari. Il notaio, oltre a controllare la validità del contratto e ad assumersi verso la banca la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell’immobile concesso in garanzia, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente, impedisce le frodi a danno della banca e dei clienti e con la sua esperienza e preparazione può consigliare il mutuatario suggerendo le soluzioni più adatte, evidenziano le clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale. La prassi di rivolgersi per tempo al notaio è veramente determinante, in quanto il notaio ha minore possibilità di azione se i problemi vengono posti nell’imminenza di scadenze contrattuali quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo e senza ritardi all’erogazione del finanziamento. È il caso di ricordare, inoltre, che l’intervento preventivo del notaio in contratti di questo genere costituisce un’opportunità effettiva di ottenere assistenza legale ordinariamente e complessivamente compresa nel costo dell’atto notarile. Il mutuo ipotecario di norma si accompagna all’acquisto di un immobile (mutuo cosiddetto “fondiario” qualora l’importo non è superiore all’80% del valore di mercato dell’immobile ipotecato), tanto che è assai frequente che davanti al notaio si stipulino contestualmente l’atto di vendita e, appunto, quello di mutuo; anche in questo caso è utile contattare il notaio con un certo anticipo, in modo tale da avere tutte le informazioni necessarie alle procedure da seguire con la banca, con particolare riguardo alle modalità di erogazione del denaro, che non sempre è contestuale alla stipula dell’atto di mutuo.

Il diritto ad essere informati.

I consumatori, in base al Codice del consumo (Decreto Legislativo 206/2005), hanno un vero e proprio diritto ad una informazione esauriente - chiara e comprensibile - sul contratto di mutuo, principio che, già a partire dal 1° ottobre 2003, in forza di una delibera del C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio), è contenuto nella nuova disciplina nazionale sulla Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari emanata con apposite Disposizioni dalla Banca d’Italia. Per effetto di quest’ultima normativa, le banche mettono a disposizione della clientela nei locali aperti al pubblico un foglio informativo il quale contiene, tra l’altro, le condizioni economiche dell’operazione e le principali clausole contrattuali che la regolano. Il cliente è così in grado di valutare più agevolmente e soprattutto di confrontare le condizioni di mutuo proposte dalle diverse banche e di scegliere l’offerta più conveniente. In forza di tali disposizioni il cliente (mutuatario), una volta scelta la banca finanziatrice, ha poi il diritto di avere in consegna da quest’ultima, prima della conclusione del contratto, una copia del contratto idonea per la stipula (ovvero di uno schema del contratto) per una ponderata valutazione del suo contenuto. La consegna di tale copia non impegna le parti alla conclusione del contratto. È senz’altro da raccomandare al consumatore un effettivo e tempestivo esercizio di tale diritto, in modo che il cliente, dopo aver consultato il notaio di fiducia o le Associazioni dei consumatori, può richiedere eventuali modifiche e correzioni adeguate al suo specifico caso concreto. Al contratto è unito un documento di sintesi volto a fornire al cliente, con chiara evidenza, un riassunto delle più significative condizioni del contratto. Se si incontrano difficoltà nella comprensione di tali documenti la banca e il notaio daranno le informazioni e le spiegazioni del caso.

Il tasso di interesse.

Il tasso è senz’altro uno degli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo. Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà. La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità. Il tasso di un mutuo variabile è – normalmente – più basso di quello di un mutuo a tasso fisso, ma comporta il rischio che il tasso salga nel corso del tempo. Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, esistono diverse tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il termine di mutuo a tasso misto si indica l’ipotesi in cui, a scelta del mutuatario, e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso variabile ma che non può mai superare un certo tetto massimo predefinito; esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola; ed altri casi ancora. Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, la Banca mette a disposizione il piano di ammortamento. Questo documento consiste in una tabella contenente l’indicazione di tutte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare. Si chiama preammortamento il periodo di tempo - generalmente di breve durata - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale.

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